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[부동산 이야기] 적정 월페이먼트·현금 조달법

전국부동산중개인협회(NAR)는 2022년 보고서에서 단독주택(SFR) 소유주는 집을 통해서 지난 10년 동안 전국에서 평균적으로 22만 달러가 넘는 자산을 축적했다고 발표했다.     그동안 꾸준히 올라가고 있던 주택가격은 이사 수요 폭등과 더불어 팬데믹 동안 가격이 급격히 상승했다. 이로 인해 대략 5~10년 전에 주택을 구입한 홈오너들은 주택에 쌓여있는 에퀴티가 큰 재산이 된 것이다.     특히 전국 평균치와 비교했을 때 한인들이 선호하는 지역의 주택 가격과 인상 폭을 비교하면 한인 선호지역에 주택을 마련한 바이어는 정말 성공적인 투자가 된 것이다.     그러나 주택의 자산 가치는 높아졌지만 계속된 인플레이션과 불경기까지 겹쳐 요즘은 생활비를 감당하기도 어려운 가구가 많아졌다. 수년간 주택 가격이 소득보다 빠르게 오르면서 다소 무리하게 주택 구매에 나선 바이어들은 더 어려움이 많을 것이다.     연방준비제도(Fed·연준)의 수차례에 걸친 금리 인상 이후, 높은 이자율로 모기지 대출을 받은 홈오너들은 월 페이먼트가 그만큼 높아져 더 큰 어려움을 겪게 된 것이다. 그러면 이미 올라간 높은 주택 가격과 계속 올라가는 이자율 때문에, 경제적인 어려움을 겪지 않으려면 어떻게 해야 할까?   당연한 얘기지만, 주택을 구입할 때 자신의 예산에 맞는 융자를 받아야 한다. 기본적으로 가구의 월 소득에 비교하여 월 모기지 페이먼트 금액이 30%를 넘지 않아야 하는 것이 융자은행의 대출 기준이다. 즉 월 소득이 1만 달러인 가정은 페이먼트가 3000달러 정도가 되도록 융자를 받는 것이다. 그러나 이자율이 높아질수록 대출을 받을 수 있는 액수가 적어지니 원하는 집을 사기가 점점 어려워진 것이 현실이다.     은행에서 대출을 받을 경우, 잘 아는 것처럼 크레딧 점수에 따라 이자율의 차이가 크다. 그리고 은행마다 융자의 조건이, 조금씩 차이가 나기 때문에 미리 잘 알아보고 결정해야 한다. 주택 구입을 위한 모기지 융자는 융자 금액 자체가 워낙 거액이라서 적은 이자율 차이에도 월 수백 달러에 달하는 모기지 페이먼트를 절약할 수 있기 때문이다.     홈오너가 이혼이나 해고, 비즈니스의부진 등으로 이미 금전적인 어려움을 겪고 있고 소유한 주택 에퀴티가 충분하다면, 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있다. 이미 이자율이 높아졌지만, 재융자를 통하여 현금도 인출(cash-out)하는 캐시아웃 재융자도 옵션이다.     만약, 캐시아웃 재융자나 주택 담보 대출도 쉽지 않아서 집을 매각해야 하는 경우도 생긴다. 그러나 요즘 바이어는 여전히 집을 사기가 어렵다.   하지만, 주택 수요가 감소하는 시기로 셀러 마켓도 아니다. 이전처럼 집이 쉽게 팔리지 않는다는 의미다. 이때 가장 중요한 것은 가격을 정확히 파악하여 팔릴 수 있는 가격에 시장에 내놓아야 한다는 점이다. 또 필요하다면 시기를 놓치지 않고 리스팅 가격을 조정해야 한다. 물론 그 전에 집의 안팎을 바이어의 마음에 들게 준비해야 한다. 첫인상을 좌우할 앞뜰을 산뜻하게 가꾸어야 하고, 주택의 외관을 흠잡을 때 없이 깨끗하게 유지해야 한다. 집의 내부도 손볼 것 없이 최상의 상태를 유지하여야, 집을 찾는 바이어에게 좋은 인상을 주어 주택의 매매가 성사될 것이다.   집을 내놓은 후에는 바이어와 에이전트가 언제라도 쉽게, 불편함이 없이 볼 수 있도록 항상 준비된 상태로 집을 오픈해야 하고, 문제가 될만한 매물의 모든 정보를 미리 알려야 한다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 조달법 적정 캐시아웃 재융자 주택 구입 주택 에퀴티

2023-05-03

소득 증명 없이 융자해주는 포트폴리오 프로그램 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 새로 집을 사거나 재융자를 하고 싶은데 융자 금액이 너무 많습니다. 세금보고나 수입 증명 없이 주택융자를 할 수 있나요?       ▶답= 대답은 물론 "Yes"입니다. 최근 수년간 급격히 오른 주택 가격 때문에 주택 구입 시 어느 수준 이상의 고소득자가 아니라면 Full Doc. Loan program(수입 증명을 요구하는 융자프로그램)으로 융자를 승낙받는 것은 그리 쉬운 부분이 아닐 것이라 생각됩니다.   거의 대부분의 시중은행들과 모기지 은행들이 full doc 융자(수입 증명이 필요한 융자)를 취급하고 있지만 한편으로 소득 증명을 확인하지 않는 ''Portfolio'' 융자 프로그램들을 병행하고 있다고 할 수 있습니다. 포트폴리오 융자는 기본적으로 랜더에서 자체적으로 운영하는 융자 프로그램입니다. 일반적으로 이자율이 일반융자에 비해 다소 높을 수 있으나 국세청에 제출하는 세금 보고서와 같은 소득 증명을 하지 않아도 모기지 융자 승인을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.   특히 한인 이민 커뮤니티에서는 기타 직종보다도 자영업자의 비율이 높기 때문에 융자에 필요한 충분한 수입을 증명할 수 있는 서류의 제출이 용이하지 못하여 주택 구매를 원하는 바이어나 캐시아웃 재융자를 원하는 분들이 일반융자 프로그램으로 융자 승인을 받는다는 것은 쉽지 않습니다. 포트폴리오 융자 프로그램 자격은 다음과 같습니다.   -주택 구매 시 최소 20% 이상의 다운페이먼트   -캐시아웃 재융자의 경우 집 감정가의 80%까지 가능   -이자는 5년/7년 고정으로 약 6.5%부터 시작되며 30년 고정은 다소 더 높다.   -크레딧 점수 최소 660점 이상을 요구 720점 이상이면 가장 큰 혜택   -융자금액은 부동산의 종류와 주거 목적의 형태에 따라서 150만 달러에서 300만 달러까지 가능   -직장인은 월급명세서 W-2 세금 보고서가 필요치 않으며 국세청에 확인하지 않음   -자영업자는 비즈니스 라이선스 회계사 편지 자체 작성 P&L 등으로 국세청 확인 없이 모기지 융자 승인 가능   -클로징 비용을 제외한 다운페이를 타인으로부터 Gift로 받을 수 있다.   -그 외에 Foreign Nation(외국인 융자) 프로그램 등으로 한국의 수입이나 세금 보고서로 미국에 집을 살 수 있는 프로그램도 있다.   ▶문의: (213)675-9240 크리스 리 대표미국 융자 포트폴리오 융자 캐시아웃 재융자 분들이 일반융자

2022-07-06

"집값 상승 활용하자"…캐시아웃 재융자 급증

 올 3분기 전국적으로 캐시 아웃 모기지 재융자 규모는 총 700억 달러로 최근 14년 사이 최대를 기록한 것으로 집계됐다.   모기지 정보 분석업체 ‘블랙 나이트’는 집값이 오르면서 홈오너들이 집에 쌓인 에퀴티를 활용해 더 많은 추가 현금을 마련할 수 있는 꿈이 현실화됐다고 최근 밝혔다.   3분기 전체 모기지 재융자 중 54%는 현금으로 찾아 쓰는 캐시 아웃 재융자가 차지했고 절반을 넘어선 비율 역시 14년 사이 최고였다고 블랙 나이트는 설명했다.   이 회사의 ‘데이터 앤 애널리틱스’를 담당하는 벤 그레보스키 부문장은 “3분기에만 집값 상승으로 홈오너들이 갖게 된 에퀴티 증가액이 평균 5만3000달러에 달했다”며 “이에 따라 실제 캐시 아웃 재융자로 가능한 금액은 평균 17만8000달러로 늘었다”고 말했다.   그렇지만 블랙 나이트는 홈오너들이 무분별하게 ‘돈 잔치’를 벌인 것은 아니라고 평가했다. 한 분기에 700억 달러가 많아 보이지만 재융자가 가능한 총액의 0.8%에 불과했다는 것이다.   실제 3분기 오른 집값의 영향으로 캐시 아웃 재융자로 대출 가능한 총액은 1년 전과 비교해 32% 늘어난 9조4000억 달러로 이 중 700억 달러만 재융자가 이뤄져 전체의 0.8%에 못 미쳤다는 설명이다.   그레보스키 부문장은 “역대 최대의 캐시 아웃 재융자를 기록했던 2005년과 비교하면 요구되는 크레딧 점수가 50점 이상 높아졌고, 재융자 심사도 까다로워졌다”며 “캐시 아웃 재융자를 받은 홈오너의 부채비율이 집값의 평균 45.2%로 사상 최저치를 기록했다”고 전했다. 류정일 기자캐시아웃 재융자 캐시아웃 재융자 재융자 심사 재융자 규모

2021-12-19

"집 에퀴티 활용하자" 캐시아웃 재융자 증가

 #LA한인타운에 1베드룸 콘도를 소유하고 있는 30대 이모씨는 최근 집값이 뛰고 금리도 여전히 괜찮은 편이라 캐시아웃 재융자를 신청했다. 그는 재융자를 통해 기존 5% 초반대 이자율을 3%대로 낮추고 추가로 캐시아웃(cash out)도 할 예정이다.   #1차 융자 30만 달러, 홈라인오브크레딧(HELOC)으로 6만 달러 등 총 36만 달러 융자를 가진 50대 최모씨는 최근 캐시아웃 재융자를 통해 홈라인오브크레딧 6만 달러를 상환했다. 10년 만기가 다가오면서 6만 달러가 ‘텀 론’으로 바뀌며 이자가 급등하기 때문이다.   주택 가격이 천정부지로 치솟으면서 주택 소유자들 사이에서 캐시아웃 재융자가 다시 관심을 받고 있다.   융자 전문가들에 따르면 각종 빚을 갚거나 비즈니스 목적으로 목돈이 필요한 주택 소유주들을 중심으로 캐시아웃 재융자를 신청하는 사례가 종종 있다고 한다. 여기에는 기준 금리 인상이 예상되면서 변동 이자가 적용되는 빚을 청산하거나 고정으로 전환하려는 수요도 꽤 있다.   실제로 부동산 시장조사업체 ‘블랙나이트’에 따르면 지난 10월 캐시아웃 재융자 건수가 지난해 같은 기간과 비교해서 33%나 급증했다. 블랙나이트 측은 10월 기준으로 주택 소유주가 보유한 에퀴티가 9조1000억 달러에 달한다고 밝혔다. 한 부동산 업계 관계자는 지난 18개월 동안 주택 가격이 쉼 없이 오름세를 이어오면서 주택 에퀴티도 막대하게 늘었다고 전했다. 한 보고서에 의하면, 주택 소유주 10명 중 4명은 에퀴티 부자라 불릴 정도다. 에퀴티는 주택가치에서 융자 대금을 뺀 금액을 가리킨다.     한 융자업계 관계자는 “지금처럼 집값이 오르고 이자율이 낮은 상황에서는 재융자를 고려해 볼 만하다”며 “다만 크레딧 기준과 캐시아웃 재융자 기준에 맞추어야 한다”고 설명했다. 캐시아웃 재융자 시 융자기관들은 주택가격의 80% 캡을 두고 있다.   남은 주택 융자액이 20만 달러고 주택 가격이 60만 달러일 때 고정 모기지 이자율로 45만 달러의 융자를 다시 받아서 남아있는 융자금 20만 달러를 갚고 남은 25만 달러를 현금화하는 융자를 가리켜  캐시아웃 재융자라 일컫는다.   캐시아웃 재융자를 통해 주택 소유주는 낮은 모기지 이자율로 종전 페이먼트를 줄일 수 있는 데다 추가로 목돈을 만들어 채무 청산이나 투자 등에 사용할 수 있다는 장점이 있다. 특히, 연방 기준금리 인상이 예상되는 가운데 각종 채무 청산이 시급한 주택 소유주에게는 캐시아웃 재융자가 매력적일 수밖에 없다. 기준금리가 인상되면 변동이자가 직접적인 영향을 받는다. 소비자 금융 분야에서 크레딧카드 이자나 학자금 대출이 대표적이다. 따라서 캐시아웃 재융자를 받은 주택 소유주 대부분이 ▶크레딧카드 빚이나 HELOC 등 채무변제 ▶모기지보험(PMI) 제거 ▶비즈니스 확장 ▶투자 등에 사용하고 있다고 한다. 진성철 기자캐시아웃 에퀴티 기준금리 인상 캐시아웃 재융자 주택 에퀴티

2021-11-17

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